Jeg har for sjov forsøgt mig lidt med forskellige boligberegner på nettet, og der synes jeg, at jeg har gjort en observation; hvis vi taler et alm. 30-årigt fastforrentet lån + banklån, så får man umiddelbart den laveste månedlige ydelse, hvis man fx afvikler banklånet over 7-8 år, samtidig med at man vælger et realkreditlån med en afdragsfrihed på samme 7-8 år.

Vi har fået et tilbud fra en bank, uden afdragsfrihed, og afvikling af banklån på 20 år, og det kan jeg ikke se, hvorfor vi hellere skulle være interesseret i. Det giver da for mig at se en højere månedlig ydelse.

Nogen der kan klarlægge det for mig?

Jeg synes der er god mening bag at gøre som du selv skriver, da du betaler højere renter på dot banklån så er det fordelagtigt at afvikle den gæld først

Ja, selvfølgelig, da du betaler af på begge lån samtidigt.

Spørg dig selv, hvad du går efter.

Er der lav månedlig ydelse og ikke at afdrage på gælden på din bolig.

Eller er det at få betalt huset ud, så du ikke skal betale høje renter og bidrag i mange år ud i fremtiden.

Da vi købte hus, havde vi sparet op til udbetalingen og fik derfor kun et kreditforeningslån. Det tog vi med variabel rente over 20 år, hvilket betyder at om 2 år, skal vi ikke betale nogen som helt månedlig ydelse. 

Klaus

Den logik holder kun, hvis man så til gengæld får lavere samlede omkostninger. Men det er netop det, jeg kan konstatere, ikke altid synes at være tilfældet.

Hvis valget står mellem en finansiering med lavere ydelse og lavere samlede omkostninger (modellen med afdragsfrihed) overfor en finansiering med højere ydelse og højere samlede omkostninger, hvorfor skulle nogen så overhovedet vælge det sidste?

Og hvis det er så åbenbart, at det er en dårlig deal, hvorfor kan banken så overhovedet få sig selv til at foreslå det? Man skulle jo synes, at boliglånsmarkedet er relativt gennemsigtet med alle de boligberegnere, der findes. Jeg kan ikke tro, at det simpelthen handler om, at man forsøger at snyde de almindelige boligkøbere, som ikke ved bedre. Der må være noget, jeg overser.

Du skal vælge 20år (15år eller 10år) hvis du samlet vil betale mindre for at låne pengene som DesChain skriver.

Vær opmærksom på at en bank kan opsige et lån. Kreditforening kan ikke opsige et lån, hvis du betaler det som du skal.

Kig på begge tilbud, hvor mange penge har du betalt om 30 år, renter, bidrag og lignende?

Et banklån er typisk med højere rente og er derfor godt at få afviklet hurtigst mulig (eller helt undgå det). Derfor vælger rigtigt mange at få afdragsfrihed de første 10 år. Mange af dem vælger så efterfølgende at lægge kreditforeningslånet om efter 10 år og starter så på et nyt 30 års lån.

Jeg ville kart gå efter at få afviklet banklånet så hurtigt som muligt og så ellers begynde at betale ud på kreditforeningslånet. Kan man ride bankgælden af på 5 år og derefter omlægge det afdragsfrie lån, til et 20 års lån, er der penge at spare!

Klaus

Hvilken bank er det der tilbyder noget så tåbeligt?

Det er der flere, der gør faktisk.

Jeg ved godt, at banken skal tjene penge og alt det, men det her grænser da til at tage røven på folk i så fald, og det kan jeg ikke forstå, at banken vil være bekendt, hvis banken ellers ønsker et livslangt godt forhold til sine kunder?

Derfra kan i begynde at skrue på låne-typer, størrelser mv. 

Det er vigtigt man sætter sig ind i detaljerne som du er godt i gang med og forstår sine prioriteter. Hvis dine prioriteter er absolut laveste samlede betaling i hele lånets løbetid så er det dette du skal bede om beregninger og tilbud på.

Nu skriver du jo ikke hvor store beløb det drejer sig om. Generelt vil jeg sige at det klart giver mening med afdragsfrihed på realkreditlånet indtil banklånet er betalt ud - vær dog opmærksom på at typisk er både kurser og bidragssatser dårligere på realkreditlån med afdragsfrihed og du vil også skulle betale for låneomlægning når banklånet er betalt af.

Tillykke med det kommende huskøb :-)

Husk ligeledes at næsten alle gebyrer kan for forhandles, da vi havde fundet frem til det bedste lån, sagde jeg til vores bankrådgiver at de kunne få 50% af de omkostninger som var forbundet med oprettelse af lånet.(vi fik som vi forlangte)

Realkreditlån udbydes ikke med 7-8 års løbetid, men kun i længderne 10 år, 20 år eller 30 år. Afdragsfrihed udbydes kun i 10 år. Jeg ved ikke hvilken låneberegner du har brugt, men den er ikke meget værd!
Beder du om Afdragsfrihed er det ensbetydende med at du reelt ønsker et lån du ikke har råd til at betale afdragene på.

Og JA! bankerne tjener på at du tager et lån. At nogen nævner det som noget unormalt/uønsket forstår jeg ikke, men jeg kan "afsløre" at føtex, netto, kvickly m.fl tjener penge hver gang du køber en mælk. Hvis man ikke ved det, så har man et problem.
Jeg lavede for et par år en sammenligning på hvem det tjente mest: Min bank, 10-årigt lån, eller føtex køb af 1 liter Letmælk hver dag i de 10 år (uændret pris i de 10 år). føtex tjente KLART mest.

Hvis jeg går ind i Føtex, og jeg giver udtryk for, at jeg er interesseret i deres billigste letmælk, og de så præsenterer den dyreste for mig, så er Føtex lige så uordentlige, som banken.

Er prisen på mælk så meget anderledes i Føtex i forhold til alle de andre steder?

Er det lettere at forhandle priserne ned på et banklån i forhold til de liter mælk du snakker om?

Mælk er nok ikke det bedste eksempel lige at bruge i denne sammenhæng, nogen ting koster bare det som det nu koster.

Forstår ikke lige det du skriver med at realkreditlån ikke udbydes med 7-8 års løbetid. Da vi skulle have bil sidst blev den finansieret med et realkreditlån med en fast rente på 0,5% med en løbetid på netop 7 år.

Realkreditlån er obligationslån i bolig. Er din bil din bolig? Næppe.
Du har sikkert et billån, dvs et almindeligt banklån.

https://da.wikipedia.org/wiki/Realkreditl%C3%A5n" rel="nofollow - https://da.wikipedia.org/wiki/Realkreditl%C3%A5n

Med sikkerhed i huset.

Klaus (der ikke har lånt penge til bil i mange år, så det overraskede også mig)

Jeg har skam styr på mine lån, så nej det er ikke et billån men et realkreditlån. Der er friværdi i huset og Realkredit selskaberne er da fløjtende ligeglade med hvad jeg låner penge til. Så længe jeg betaler mine terminer. 

Præcis. Friværdi i huset. Intet problem at låne (realkredit) til bilkøb. Og så til et lav fast rente. Det kunne hverken banken eller forhandler hamle op med. Som jeg skrev så er realkredit selskaberne fløjtende ligeglade med hvad jeg bruger de lånte penge til. Så længe jeg har værdi i huset til at dække lånet og så længe jeg betaler mine terminer 

Vi har to selvstændige realkreditlån i huset. Et større på 1% som dækkede køb af huset og så det som bilen er betalt med. Så har intet med hverken bil- eller banklån at gøre som du proklamerede før. Hvert lån er baseret på hver deres realkredit obligationer med hver deres fondskode. 

Eftersom bidragssatsen ofte er væsentligt højere ved valg af afdragsfrihed end et hvor du afdrager med det samme, så kan det i nogle tilfælde betale sig at afdrage på begge lån samtidig og lade banklånet køre over 20 år - også selvom banklånet har højere rente. 

Da vi købte i 2016 (realkredit 2.5%, banklån 5%), så ville valg af af den klassiske med afdragsfrihed være mere end 600.000kr brutto dyrere over 30 år end havde vi ikke valgt afdragsfrihed og taget banklån på 20år istedet for 10år.

Da afdragsfrihed gav en lavere ydelse her og nu, og da det var første huskøb, så accepterede vi at det på længere sigt var den dyreste løsning og gik med den. 

Og så husk at bankerne er sælgere. Du kan heller ikke nødvendigvis regne med det rådighedsbeløb, som de beregner du vil have baseret på jeres økonomi. 

Hej.

Som ansat i et realkreditinstitut kan jeg oplyse, at det giver rigtig god mening at afvikle dit boliglån (dvs. banklån) hurtigt og vente med at afvikle på dit realkreditlån.

Sammensætningen med et 7- eller 10-årigt boliglån og et 30-årigt realkreditlån med tilsvarende 7- eller 10-års indledende afdragsfrihed er en ganske almindelig, og ofte fornuftig, sammensætning af finansieringen.

Hvis vi sammenligninger dit eget forslag og bankens forslag, er der dog en helt del ting, som du skal have med i overvejelserne, og som kan ændre billedet:

1) Fastforrentede realkreditlån med afdragsfrihed baseres på andre obligationer, end et tilsvarende realkreditlån med afdrag. Disse obligationer har en dårligere kurs og derved en højere effektiv rente. Lige nu er forskellen ikke så stor, da alle renter er historiske lave, men der ér en forskel.

2) Bidragssatsen på et realkreditlån er forskellig alt efter hvor langt ude i ejendommens værdi, at lånet nu ligger. Hvis vi taler et fastforrentede lån optaget i Totalkredit, så er bidraget for den del af belåningen, der ligger i intervallet 0-40% fx. 0,45% mens den del der ligger ud over 60% er 1,20%. Derfor kan det give god mening at få "banket" af på toppen af realkreditlånet så hurtigt som muligt og ikke vente 10 år. Bidragssatsen nedsættes ikke automatisk, som du tilbagebetaler på lånet, men når/hvis du skal konvertere det på et tidspunkt, så er lånet blevet lidt mindre, og hvis værdien af ejendommen ellers er uændret, kan der være en besparelse i bidragssatsen fordi det nu ligger ud til 70% af ejendommens værdi mod tidligere 80% af ejendommen værdi.

Forskellen er dog nok ikke stor nok til at overskygge renten på et boliglån, der vel pt. har en rente på 4-6% mod realkreditlånets rente på 1,5-2%, men det bør alligevel tages med i overvejelserne. Det er samtidig "fugle på taget".

3) I forlængelse af punkt 2, og faktisk endnu mere vigtigt, skal det ligeledes medtages, at du betaler ekstra i bidrag for at have afdragsfrihed. Hvis du har afdragsfrihed for den del af lånet, der ligger i belåningsintervallet 0-40%, er det ekstra bidrag kun på 0,10%, men for den del, der ligger ud over 60% af ejendommens værdi, er bidraget lige hævet med hele 0,80%.

Det er altså ikke gratis at vælge afdragsfrihed på sit realkreditlån, hvorfor det at afvikle på begge lån samtidig, sagtens kan være en god idé. Du er nødt til at får de to scenarier opstillet, men uanset hvad, så bør rådgiveren selvfølgelig drøfte begge muligheder med dig.

Der er også den "lille" detalje, at boliglånet typisk vil være med en variabel rente. En hurtig afvikling over fx. 7 år, eller hvad du nu vælger, minimerer selvsagt konsekvenserne ved en rentestigning (Og den skal nok komme på et tidspunkt :-)). Kommer rentestigningen om 3 år, så har du nok allerede afviklet 40% (anslået, ikke beregnet) af boliglånet. Så har du kun 60% tilbage af lånet, og som derved påvirkes af rentestigningen. Skulle boliglånet afvikles over 20 år, og rentestigningen kommer om 3 år, så har du kun tilbagebetalt ca. 10% af lånet (stadig ikke beregnet, men blot anslået) og skylder derfor 90%, som rentestigningen så vil berøre.

/Ersgaard

Banken sælger kun det de tjener mest på.

Jeg fandt pludselig ud af hvor mange penge banken tjener på at hjælpe. 

Nu har jeg kun lønkonto i banken. Opsparing og pension mv er flyttet. Det sparer mig 30.000,- om året.

Det afhænger stærkt af bankens politik.

Klaus

En del mere konstruktivt end indlæg der forklarer for mig, at Føtex sælger mælk for at tjene penge.