Boliglån 

Hej.

Som ansat i et realkreditinstitut kan jeg oplyse, at det giver rigtig god mening at afvikle dit boliglån (dvs. banklån) hurtigt og vente med at afvikle på dit realkreditlån.

Sammensætningen med et 7- eller 10-årigt boliglån og et 30-årigt realkreditlån med tilsvarende 7- eller 10-års indledende afdragsfrihed er en ganske almindelig, og ofte fornuftig, sammensætning af finansieringen.

Hvis vi sammenligninger dit eget forslag og bankens forslag, er der dog en helt del ting, som du skal have med i overvejelserne, og som kan ændre billedet:

1) Fastforrentede realkreditlån med afdragsfrihed baseres på andre obligationer, end et tilsvarende realkreditlån med afdrag. Disse obligationer har en dårligere kurs og derved en højere effektiv rente. Lige nu er forskellen ikke så stor, da alle renter er historiske lave, men der ér en forskel.

2) Bidragssatsen på et realkreditlån er forskellig alt efter hvor langt ude i ejendommens værdi, at lånet nu ligger. Hvis vi taler et fastforrentede lån optaget i Totalkredit, så er bidraget for den del af belåningen, der ligger i intervallet 0-40% fx. 0,45% mens den del der ligger ud over 60% er 1,20%. Derfor kan det give god mening at få "banket" af på toppen af realkreditlånet så hurtigt som muligt og ikke vente 10 år. Bidragssatsen nedsættes ikke automatisk, som du tilbagebetaler på lånet, men når/hvis du skal konvertere det på et tidspunkt, så er lånet blevet lidt mindre, og hvis værdien af ejendommen ellers er uændret, kan der være en besparelse i bidragssatsen fordi det nu ligger ud til 70% af ejendommens værdi mod tidligere 80% af ejendommen værdi.

Forskellen er dog nok ikke stor nok til at overskygge renten på et boliglån, der vel pt. har en rente på 4-6% mod realkreditlånets rente på 1,5-2%, men det bør alligevel tages med i overvejelserne. Det er samtidig "fugle på taget".

3) I forlængelse af punkt 2, og faktisk endnu mere vigtigt, skal det ligeledes medtages, at du betaler ekstra i bidrag for at have afdragsfrihed. Hvis du har afdragsfrihed for den del af lånet, der ligger i belåningsintervallet 0-40%, er det ekstra bidrag kun på 0,10%, men for den del, der ligger ud over 60% af ejendommens værdi, er bidraget lige hævet med hele 0,80%.

Det er altså ikke gratis at vælge afdragsfrihed på sit realkreditlån, hvorfor det at afvikle på begge lån samtidig, sagtens kan være en god idé. Du er nødt til at får de to scenarier opstillet, men uanset hvad, så bør rådgiveren selvfølgelig drøfte begge muligheder med dig.

Der er også den "lille" detalje, at boliglånet typisk vil være med en variabel rente. En hurtig afvikling over fx. 7 år, eller hvad du nu vælger, minimerer selvsagt konsekvenserne ved en rentestigning (Og den skal nok komme på et tidspunkt :-)). Kommer rentestigningen om 3 år, så har du nok allerede afviklet 40% (anslået, ikke beregnet) af boliglånet. Så har du kun 60% tilbage af lånet, og som derved påvirkes af rentestigningen. Skulle boliglånet afvikles over 20 år, og rentestigningen kommer om 3 år, så har du kun tilbagebetalt ca. 10% af lånet (stadig ikke beregnet, men blot anslået) og skylder derfor 90%, som rentestigningen så vil berøre.

/Ersgaard